Кредит под залог недвижимости: как это работает?

Кредит под залог недвижимости ― очень популярная программа финансирования, которую предлагает сегодня большинство солидных банков. Ажиотаж прежде всего обусловлен ее доступностью и более лояльной процентной ставкой в отличие от потребительских кредитов. Практически каждому обратившемуся клиенту одобряется такой вид кредитования. Почему сегодня довольно легко взять кредит под залог недвижимости и как это работает, расскажем далее.

Особенности

Главная причина того, что банки охотно идут навстречу заемщику и предоставляют кредит под залог недвижимого имущества, кроется в 100 %-ной гарантии возвращения заемных средств и начисляемых процентов. Если выплаты по кредиту не будут производиться своевременно или прекратятся вообще, согласно судебному решению заложенная недвижимость (квартира, гараж, садовый домик и т.д.) становится собственностью банка, который имеет право использовать ее по своему усмотрению ― продать, сдать в аренду и прочее. В соответствии с российским законодательством, временно заложить можно следующие объекты:

• жилплощадь (комната, квартира, целый дом либо его часть);
• земельный участок;
• коммерческие объекты (гостиничные, торговые, складские, офисные и т.д.);
• дачный участок, гараж, садовый дом и прочее.
• транспортное средство (автомобиль, яхта и т.д.)

В качестве залога нельзя оформить такие объекты недвижимого имущества как:

• недвижимость, которая находится в аварийном состоянии либо подлежит дальнейшему сносу;
• жилплощадь, где зарегистрированы несовершеннолетние дети, престарелые иждивенцы, а также граждане, отбывающие тюремный срок либо служащие в армии;
• жилье, при приватизации которого были нарушены и не учтены права ребенка;
• недвижимость с различным обременением.

Следует помнить, что если гарантом возврата заемных денег является жилье или автомобиль, требуется оценка независимого эксперта. Как правило, также необходимо оформить страховку от порчи, кражи или уничтожения, поскольку банк хочет быть уверен в сохранности обеспечения. Кстати, крайне редко банки принимают в качестве залога антикварные и драгоценные изделия, поскольку продать подобные вещи довольно трудно.Сумма банковского займа обычно составляет не менее полумиллиона рублей. В большинстве случаев деньги идут на покупку жилплощади, которую невозможно взять в ипотеку по определенным причинам либо приобретение автомобиля, развитие бизнеса, ремонт, получение образования, открытие нового проекта и т.д.

Условия для оформления кредита

Процесс осуществления сделки по выдаче кредита под залог недвижимости занимает больше времени по сравнению с предоставлением иных финансовых продуктов. При этом размер будущей ссуды составляет 50-80 % от стоимости недвижимого имущества.
К основным требованиям при оформлении займа под залог недвижимости относятся:

1. Наличие постоянного дохода (платежеспособность).
2. Должное техническое состояние недвижимого объекта;
3. Заключение кредитного договора.
4. Обязательное оформление страхового полиса.
5. Совершеннолетний возраст.
6. Отсутствие обременений (касается строительных объектов).

Окончательный перечень требований и условий предоставления ссуды может быть расширен банковской организацией.
Итак, общий список обязательной документации:

• заявление установленного образца;
• паспорт гражданина РФ;
• трудовая книжка либо копия с печатью официального работодателя;
• справка (2-НДФЛ) о доходах с места работы;
• свидетельство о браке (разводе);
• документ о праве владения залоговым имуществом (выписка из ЕГРП, техпаспорт, кадастровый номер и т.д.).

Банк обязательно просчитывает ликвидность залогового объекта, поэтому специальная экспертная оценка обязательна. Банковское учреждение вправе не принять залог, если будущий заемщик предоставляет единственную жилплощадь, где живет его семья и несовершеннолетние дети. 

Влияет ли плохая кредитная история на предоставление кредита?

Мелкие ссуды до 100 000 рублей банки часто выдают без обеспечения имуществом. Однако при наличии проблемной кредитной истории заемщик не сможет рассчитывать на получение кредита без обеспечения. Поэтому если кредитный рейтинг оставляет желать лучшего, то временный залог недвижимости ― едва ли не единственный шанс получить желаемый кредит, а также улучшить свою кредитную историю. Но не стоит думать, что это доступно всем. Банковские сотрудники тщательно изучают степень нарушения прошлых кредитных соглашений, поэтому положительное решение определяется оценкой рейтинга.Регулярные просрочки существенно снижают вероятность одобрения ссуды. Если платеж был несвоевременно внесен 1 раз, то вероятность получения нового займа или рефинансирования довольно высока. Банки заинтересованы в своевременном возврате кредита, поэтому приоритетное значение отдается залоговым вариантам рефинансирования (уменьшение процентной ставки).  
Большую роль играет качество залога, которое определяет его ликвидность. Чем выше востребованность заложенного объекта на рынке, тем выгоднее (меньше) процентная ставка по кредиту.  Также вы должны быть готовы к дополнительным затратам на покупку ежегодной страховки, цена которой рассчитывается в процентах от общего остатка кредитного долга. 

Кредит под залог недвижимости без справки о работе

Некоторые банки практикуют выдачу займа под залог недвижимости без справки о доходах, при этом его размер обычно не превышает 50 % от полной цены залогового объекта. Если все условия соблюдены, банк одобрит выдачу кредита после того, как будет оформлен кредитный контракт и соглашение о залоге.